超大特大城市广州城中村改造 成熟一个推进一个 实施一项做成一项

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　　在超大特大城市积极稳步推进城中村改造

　　据新华社，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议28日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。

　　何立峰指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。

　　何立峰强调，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。

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　　广州：属于超大城市

　　7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

　　会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

　　那么超大特大城市有哪些？

　　目前我国共有8个超大城市和11个特大城市。

　　超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

　　特大城市包括东莞、西安、杭州、南京、郑州、哈尔滨、长沙、济南、合肥、沈阳。

　　而广州就属于其中的超大城市！

　　另外，针对城中村改造，会议还给出了具体的指导意见，如优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

　　并且要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

　　对于广州的城中村改造而言，指导意见的每一项都是精准而有效。

　　例如提到上面的“积极创造改造模式”，在7月6日广州住建局官网发布的《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）》当中，就创新性地提出了“混合改造”。

　　对于一些村情复杂，土地权属复杂或涉及文化保护区的改造项目，混合改造就能很好解决这些问题。

　　例如越秀区的南洋电器厂、增城区的南坣村，正在实施或讨论推进该模式。

　　另外还有“鼓励和支持民间资本参与”这一项，目前广州城中村改造困境之一就是民营房企参与的积极性不高。

　　在过去近一年的时间里，市场各方对城中村改造的态度却并不积极，影响因素则包括了楼市销售去化预期、政策环境、企业自身资金实力、项目盈利能力等问题。

　　但民营房企的改造经验和灵活性，是城中村改造必不可少的关键因素。如今鼓励和支持民间资本参与，无疑是要恢复民营企业和资本的信心，更好的参与城中村改造。

　　总而言之，城中村改造已经上升到了国家战略层面，其重要程度，无需多言。

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　　广州拟出台全国首个城中村改造条例

　　重要程度上去了，自然需要强有力的配套文件。

　　7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告。这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

　　从征集的内容来看，我们可以获得哪些信息？

　　1.关于通过城中村改造加强住房保障和人才安居的意见或建议

　　通过城中村改造，可以释放大量的建设用地，利用这些建设土地，可以建设更多的保障性住房、人才用房，可以有效缓解目前广州住房用地的紧张。

　　2.关于城中村传统产业转型升级的意见或建议

　　产业升级，关乎广州未来发展的命脉。通过城中改造，释放大量的核心土地，完成产业转型升级。

　　3.关于在城中村改造中加强历史文化保护的意见或建议

　　城中村改造依旧要死守历史文化保护的底线，保留城市记忆。

　　4.关于通过收回集体土地使用权、开展国有土地上房屋征收、行政裁决等方式解决城中村改造拆迁补偿争议的意见或建议

　　土地纠纷，补偿纠纷一直是困扰改造推进的“老大难”，其最大的原因在于缺乏针对性的法律法规。如果能从立法层面解决土地纠纷和“钉子户”困局，有利于破局拆迁难题，加快土地的供应和效率，那么就有助于城中村整体的推进。

　　7.关于通过城中村改造将集体土地转为国有土地的意见或建议

　　回迁房入市的问题一直饱受争议，并且遗留已久。目前缺乏明确的回迁房入市规定，导致回迁房买卖乱象。但市场的需求一直存在，如果能从立法的角度，规定回迁房入市的各种事项，那对于买卖双方都是一件好事，交易也就更有保障。另外，如果能在“集转国”的流程上有所优化，那么可以提高土地的供应效率。

　　基于目前的经济局势和楼市表现，我们认为《广州城中村改造条例》将会很快落地。

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　　提升城中村改造业务办理便利度

　　7月28日，广州市规划和自然资源局出台第三批惠企利民促进经济社会发展若干措施（共二十一条），在提升审批服务效能、推进城中村改造、降低企业时间成本、缓解企业资金压力和优化停车泊位配建设置等方面进一步优化营商环境。

　　广州为加快推进城中村改造用地报批工作，“三旧”用地报批主管部门可以通过提早谋划城中村改造项目涉及的“三地”报批工作，将“三地”征收手续与主体地块涉及的征收手续一并组卷报批，从而节省报批时间50%。

　　城中村改造项目复建安置房（含住宅和物业）、独立用地的市政基础设施和公共服务配套设施等公益类工程项目，可凭同意使用土地通知书、划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、不动产权证、建设用地规划许可证（2020年2月1日后核发的）等任一材料作为使用土地证明文件，办理设计方案复函、建设工程规划许可证。

　　另外，为满足“未来社区”“健康住宅”及商业办公的空调设备安装需求，考虑建筑立面的协调性，结合室外机设备尺寸及散热要求，将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗、空调外机搁板的最大进深尺寸均放宽至0.8米，将商业办公类、新型产业类建筑外墙结构边线的空调外机搁板的最大进深尺寸放宽至1米。

　　为解决瞬时集中停放需求，广州拟大幅度提高综合医院、专科医院、幼儿园、小学、中学类建筑停车泊位配建指标，指标不设上限，鼓励多建车位、配建车位作为临时接送车位使用。明确新建建筑按照配建技术指标要求设置的停车泊位，原则上不应采用机械式停车形式。

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　　多个城中村改造项目有新进展

　　在今年的开年大会上，广州市住建局明确计划推进将127个城中村改造项目，包括49个续建项目、20个新开工项目和58个前期项目。

　　6月16日，广州市住房和城乡建设局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》。明确指出，旧改项目每片签约占总人数80%即可开拆，能很大程度上能助推旧改提速。

　　提起旧改速度，那就不得不提起番禺的里仁洞旧改，里仁洞村坐落于番禺区万博板块，距离南村万博地铁站约2公里。

　　该项目自2019起就开始启动，直到去年项目获批后，里仁洞旧改在不断刷新进度。

　　目前进度最快的是首期复建安置房白地坑地块也已动工。

　　根据最新的里仁洞村更新改造实施方案可以看到，改造范围162公顷，总建面约391万平，由越秀地产操刀改造，将总投资超200亿元，预计2026年完成。

　　旧改范围示意图

　　主要的住宅区分布在北面鹤地、朝阳、旧村地块、东边植庄南北地块，以及南面马庄地块，一共10个地块。

　　地块周边的城市界面以及景观配套都较为优越，都是较为低矮的住宅区或者风景区。

　　旧改范围效果图

　　按照规划，里仁洞改造后将成为集教育、居住、商业、总部办公等配套齐全的大型居住社区。未来入市后，无疑会将万博现有的城市界面与功能配套一起再度提升一个等级。

　　黄埔水西社区（元贝片）旧改方案获批

　　7月26日，敏捷集团官微发布消息，黄埔水西社区（元贝片）旧村改造实施方案（片区策划）在7月24日获广州市黄埔区人民政府批复，也意味着项目将进入实质性改造阶段。

　　不难看出，敏捷将参与水西社区（元贝片）旧村改造工作。

　　项目位于黄埔萝岗长岭居核心地段，改造范围总用地面积有28.74公顷，规划计容总建筑面积90.07万㎡，采取全面改造方式，以合作改造模式打造IAB产业示范基地、元贝双创社区。

　　项目拟规划图，仅供参考，具体以政府官网规划方案为准

　　据了解，项目在2020年通过改造意愿表决，2021年拆补方案表决通过，签约拆除率达99%，直到2023年，控规调整方案专家会顺利通过，实施方案取得正式批复。

　　值得一提的是，按照《黄埔区广州开发区城市更新专项总体规划（2020-2035）》，黄埔共划分了17个统筹片区，分为59个更新单元，总面积约75.67平方公里，其中就包含了长岭片区。

　　实际上，按照规划长岭片区共有四个更新单元，总面积1.81平方公里，包含长平社区、水西（水西片）、水西（元贝片）、长龙村等项目。

　　这些项目都已寻得金主，处于正在改造状态中。

　　如最开始龙湖介入长平社区改造，并在2021年4月参与项目改造展示中心奠基仪式，后又和平分手，由科学城集团主导。

　　长平社区旧村改造项目效果图

　　水西社区（水西片）旧改项目亦是由区属国企科学城集团负责，勤诚达则中标长龙村旧改项目，如今欲打造成体量52万㎡的城市综合体，融资区首期命名勤诚达·悦府，预计今年入市。

　　长龙村旧改项目效果图

　　目前长岭片区正处于发展中，交通和配套都在提升，地铁和有轨电车均有途径，而大型商业配套有短板，得蹭隔壁科学城板块，不过已在日趋完善中。

　　板块内在售新盘还不少，如全新盘开控城投云锦、长岭雅居等，均以改善客为主，主推建面124-190㎡三至四房，而入市已有些时日的中冶逸璟台、五矿壹云台、天健天玺等项目，有洋房和别墅在售，参考价格在3.65-6万元/㎡。

　　花都大㘵村工业集聚区旧改招商

　　总投资2.18亿元，改造面积2.48万㎡，花都大㘵村工业集聚区旧改要招“金主”。

　　7月25日，广州公共资源交易中心发布公告，广州市花都区秀全街大㘵村村镇工业集聚区更新改造项目公开引入合作企业。

　　根据公告，大㘵村村镇工业集聚区改造项目片策范围共6.15公顷，位于百兴路两边，东至大㘵工业街、西至拥军路、南至富海川卫生用品有限公司、北至现状水塘。

　　改造范围内总用地面积有2.48公顷，可建设用地面积为2.26公顷，改造范围内现状建筑总量约2.06万㎡，规划计容建筑面积≤ 9.04万㎡。

　　采取村级工业园“工改工”模式，合作企业按经批准的改造方案及相关规划要求拆除重建实施改造。

　　项目总投资金额约2.18亿元，采取全面改造方式，竞得人需按时竣工交付，项目建成验收后，竞得人享有合作期内改造范围集体建设用地使用权及地上建筑物使用权及经营权，交易发起人享有集体建设用地及建筑物所有权及租金收益权。

　　值得注意的是，竞得人还需承担集体物业停产停业损失的补偿，承诺项目建设期内，改造范围内集体物业收益不低于125万/年。

　　此外，因项目集体物业合同租期还剩约4年，竞得人需对原集体物业承租人给予提前解除租约的经济赔偿1500万元。