恒大两年8120亿亏损额 背后隐藏了什么重要的信息

　　01 　　近期，全网在关注恒大的两个数据：2.44万亿的总负债和过去两年8120亿的“净亏损”。8120亿的这个亏损额，相当于腾讯小米华为比亚迪等企业去年净利润之和，比全球首富马斯克今年增加的净资产（6975亿元人民币）还要多。很多人都在问，恒大为啥亏这么多？亏损中，最大的一块是资产减值3737亿，主要是由在建和已建成物业价格下跌的减值引起，另外还有1297亿亏损源自土地被政府收回，也即土地闲置（无力开发）后导致被政府收回。 这两个数据，背后隐藏了重要的信息： 　　一方面，由于房地产的基本面并未改观，预计企业手上的物业，其价格还会不断地下跌。在利滚利的催化下，企业的债务窟窿越来越大。由此，自救是无望的。而资产价格陷入阴跌，也没有哪个白衣骑士愿意入场救助。另一方面，企业很难恢复正常运营，手上地块可能会被地方政府相继收回。为实现“保交楼”的刚性任务，各地可能会加速收拢暴雷房企的土地、物业，“救无可救”的局面是可见的。最后的结局是，包括金融机构、前期施工单位、供应商在内，很多债权无法保障。复盘看，对这些债权人来说，因为业务蛋糕太大了，太想做恒大的业务了，太相信“大而不倒”了，太迷信对地产的隐性担保了，太不把“决意挥别地产依赖”的一揽子长效机制当回事儿了。所以，才愿意拿恒大的商票，愿意无节制给投喂买地前融，愿意买恒大的理财，愿意接受那么长的账期。而恒大给出的商票收益率、理财收益率，又是那么诱人。就连1300亿战投中的苏宁、正威等在资产市场上纵横捭阖的投资人都无法拒绝，何况是产业链。没有办法，或许只有血淋淋的教训，才能让风险自担的理念深入人心，才能真正挥别地产的套利行为。 　　02 　　7月14日的新闻发布会上，央行货政司的邹澜说：部分开发企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产端无节制扩张，对应形成了高额负债。从负债来源结构看，近7成是个人预收房款和上下游企业垫款，金融负债占比约31%，其中银行贷款仅占比不到一半。 　　房地产开发贷款余额约13万亿元，其中开发企业承贷约6万亿～7万亿元，约占房地产整体贷款的11%。因为部分开发企业出现困难，不良率有所上升，但与银行贷款总量相比很小。也就是说，暴雷企业并没有对银行业金融机构形成“绑架”！所以，也就不要寄希望于救助了。很多人疑问了，牌面既然很清晰了，为啥不进入破产程序？因为，还有一项非常重要的任务没完成，就是“保交楼”。房企要承担“保交楼”的主体责任，这已经强调了好几次了。所以，包括恒大在内，时不时要公布本月保交付了多少套房屋。近期，广州中院前段时间驳回了广州两家企业对广州富力地产提出的破产清算申请；7月18日，恒大西安公司被西安卫宁商贸公司申请破产。但据报道，西安中院最后的说法是：并未正式立案，申请人已撤回申请。可见，完成了保交楼，才能真正退出！很简单，恒大2.4万亿的负债中，合约负债7210.2亿元。按每套房100万元估算，恒大还有72万套已卖但未交付的房子。这个债务的责任，是排在所有债务前面的。怎么偿还呢？就是真正做实企业在“保交楼”上的主体责任。因为，用来建房子的钱，被你拿走了，你要负责。 　　有后续货值可盘活、可覆盖保交楼投入，最好了。后续货值不足，缺口的部分，必须要追回来！怎么追回？落实“三方责任”，即企业的主体责任，地方的属地责任，银行的监管责任。 　　确保房子交付的资金，本来是可以平衡的，但被违规抽走了。企业抽逃的违规行为是清晰的，责任归属也很清晰：要么的预售监管（地方）的问题，要么的资金流向监管（银行）的问题。如果追不回来，资金无法平衡，市场资金（即便承担社会责任）就不会进入。这也是为何，2022年11月发布的金融“16条”落地效果不佳。因为，国家一再强调，社会资金纾困保交楼的前提，就是“市场化、法制化、商业可持续”。做到这一点，必须是资金能够平衡。 　　03 　　现在，已经明确了“新老划断”“后进先出”的原则。即旧的债务搁置处理，“专项借款+配套融资”作为后来进来的纾困资金，在完成保交楼的任务后，必须要全身而退。因为，专项借款纳入地方债务，要连本带息偿还；配套融资是银行资金、社会资金，更要讲求安全。 　　而全身而退的前提，就是资金可以平衡。 　　短期内，很多资金追不回来，所以保交楼的进度偏慢。截至5月份，全国保交楼进度只有34%，“大干30天，确保全市停工楼盘复工”的河南，只有11%。在不发生系统性风险（大规模断供停贷、大规模权利诉求、大面积银行风险等）的情况下，保交楼仍处在博弈阶段。 数据来源：百年建筑网（对全国1114个保交楼项目的统计） 　　政策设计，也是费了一番功夫。保交楼，不仅关乎民生底线的问题，更是重构市场经济基础秩序，防范道德风险，倒逼坏的市场经济“出清”，并彻底清除“多方套利、国家买单”的隐性担保，扭转“放水救市”的顽固预期，告别“三高”旧模式，迈向新模式的关键一环。地方承担无限责任、兜底责任，并由地方城投或国企承接保交楼项目的后续工程。预计，保交楼引发的系统性风险（不管社会风险、还是金融风险）都可控。“新老划断、后进先出”、资产锁定，更重要的是责任锁定，逐渐打破救市妄想，打破躺平和“摆烂”的姿态。博弈的天枰开始平衡！ 　　保交楼的资金困境，正在一点一点破解！退一步讲，博弈到最后，可能还是无法追回抽逃的资金，市场资金当然也不愿意进入，资金缺口可能还是很大。届时，“国家队”带着使命进场了（可谓中国版QE）并开始低价打扫战场。这时，前期债权人的权益完全被损耗，资产价格也跌到地板上了，保交楼的投入并不会太大。随着保交楼的完成，旧模式退出了。 　　当下，楼市之所以屡提不振，各方指向了预期转弱。能否扭转房地产市场转弱、每况愈下的局面，近期大家都在谈如何刺激，如何放松限购。但试想，房子都难以交付，预期怎么会好转？近期调研，但凡周边有“保交楼”项目的新盘，销售都会受影响。购房人到访后，第一句话就是，你们能否交付？隔三岔五，就会有人到工地，若发现塔吊不动了，自然就会担心，是不是交付不了？开发商降价促销，就会问道，是不是资金链紧张了，是不是交付不了了？如此看来，当前市场下滑，表明看是预期转弱，但本质上是百姓“用脚投票”。要扭转市场预期，关键是修复市场信心，第一步就是保交楼，确保房子能顺利交付，要让百姓看到“房子是可以住的”。这样，后续的货值才能盘活，周边的项目才能看到信心，周边的土地才能卖得出去。