明年楼市大局基调已经定下 明年楼市还可能迎来“2个取消”

　　1998商品房改革非常成功，仅用了20年就彻底解决了我国住房资源紧缺的问题。在2000年时我国城镇居民人均住房面积只有10平方米，而截止到2020年底我国城镇居民人均住房面积超过40平方米，就算扣除20%的公摊面积，基本上也已经接近欧美发达国家人均35平方米的水平。更重要的是，目前我国房地产行业依旧在发展，每年都有大量新建商品房建成进入市场之中，这意味着我国已经不再缺少住房资源，并且以后住房资源过剩的问题会越来越严重。 　　虽然1998年的商品房改革很成功，快速解决了我国住房资源紧缺的问题，同时也推动了城市发展和经济的高速发展，但是在这个过程中也出现了这样那样的问题。比如楼市炒作现象严重、房价严重虚高，这导致大量房产被囤积在少数人手中，虽然总体住房资源过剩，但是依旧有很多人没有房子，并且也买不起房子。另外，房地产行业的高负债、高杠杆现象也很严重，这直接让房地产行业的风险越来越高，人们也因为房子背负着高额的负债。为了解决这些问题，2016年9月份国家开启了楼市调控模式，并且目前也已经取得了阶段性的成果，房价已经开始由涨转跌，并且越来越多的人开始看跌房价。 　　当然了，由于房地产行业是经济发展的支柱，过去2年房地产行业遇到了很大的困难，所以为了维护房地产行业的健康发展，2023年以来各地出台超过了320次的楼市优化措施，但这些措施均是细条微调，并没有从根本上触动楼市调控成果，也没有突破“房住不炒”的底线。当看到救市政策没有效果，很多专家学者开始呼吁加大救市力度，但是他们还是低估了国家这次调控楼市的决心。进入下半年，楼市并没有迎来力度更大的救市政策，反而是等来了国家发改委的明确表态：坚持房住不炒定位，因城施策用足政策工具，确保房地产市场健康平稳发展，防范化解重大金融风险。另外，针对当下房企面临的资金困难，央行和银保监会也发布金融支持房地产市场平稳健康发展通知：对此前到期的房企存量贷款展期、新发放的配套融资形成不良的可根据情况免责等等，金融支持政策再延长一年。 　　也就是说，当下的楼市调控底线就是“房住不炒”，所以人们也不要再幻想着有其他更好的救市政策出台。另外，当下楼市依旧是以稳为主，但是当下房地产确实存在不小的金融风险，所以目前房地产行业需要金融政策的支持。房地产行业现在依旧是经济发展的支柱，同时也是民生行业，房地产行业发展受阻，不仅影响经济发展，同时也侵害了很多购买期房业主的合法权益。因此，接下来楼市发展的所有的目标，均是促进市场健康平稳发展。那么，在这种情况下，明年楼市大局基调已经定下，除了人们购房成本降低以外，明年楼市还可能迎来“2个取消”。 　　第一个取消：取消限售 　　取消限售很多人觉得对自己并没有什么影响，因为自己都没有房子，但是实际情况并不是这样，因为限售政策直接影响着整个房地产行业的走势。目前，很多城市还有限售的政策，这导致很多人没法短期内将房子卖出去，这相当于限制了房子的流通。如果取消限售，那么很多人的房子就可以挂牌销售，二手房挂牌量增加，二手房售价就可以进一步下跌。目前市场中刚需购房者还是很多的，因此只要房价下跌，他们就会进场买房，这样也可以有利于加快房子的流动性。卖掉房子的人还有可能购买品质更好的房子，同时刚需购房者也可以买到价格适合自己的房子，可谓是一举两得。 第二个取消：取消期房限售 　　商品房预售制度是推动我国房地产行业高速发展的“利器”，因为开发商仅需要很小一部分资金就可以开发整合楼盘，在房子还没有建好时就可以完成资金回笼。然后再通过滚雪球的方式高速扩张，房企就可以在短时间内扩张成巨无霸。但是预售制度的风险也很高，一旦房子卖不掉，房企资金链就会马上断裂，如果房价再出现下跌，那么房企很可能会出现资不抵债的情况。在过去两年，不仅很多房企资金链断裂，并且还有不少城市资不抵债而破产。但是对于购买就这样房企期房的业主来说，留给他们的是一个交房无望的烂尾楼，就算以后能交房，那么也会延期很长一段时间，并且质量无法保证。 　　因此，在这种情况下取消期房限售是很有必要的，更重要的是现在期房并不好卖，市场中有那么多二手的，价格甚至比新房期房还低，人们为什么还去买新房期房呢？也正是这个原因，现在大部分房企也卖不掉期房，他们也只能选择将房子建好然后再销售。也就是说，现在是的市场已经抛售了期房，这也说明当下是取消期房限售的最佳时机。2023年以来，深圳、北京、合肥、福州等城市，已经在土地出让环节增加了“现房销售”要求，随着试点的展开，预计明年将有更多城市取消期房销售。 　　通过以上2点可以看出，明年的市场行情将更加适合刚需购房者买房，同时人们买房的成本可能会进一步降低。在这里，笔者建议人们买房时优先选择二手房，这是因为现在的二手房价格优势很大，议价空间也很大，很容易捡漏。另外，二手房是现房，周边的交通、基础配套设施、小区品质质量和物业服务水平都看得见摸得着，所以购买二手房的风险很小，并且买就就能居住，不用像新房期房那样等待未知的交房。