上半年 房地产行业已从底部企稳 但整体复苏节奏低于市场预期

　　上半年，房地产行业已从底部企稳，但整体复苏节奏低于市场预期。由于二季度以来全国商品房销售和投资再度转弱，业界预期下半年房地产相关政策有望进一步优化。 　　国家统计局17日公布了2023年上半年全国房地产开发投资和销售数据。数据显示，上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。 　　与往年相比，今年上半年年商品房销售整体呈前高后低态势。一季度，由于居民购房需求释放较为充分，房企亦在销售窗口期亦加大推盘力度，销售面积整体与过往年份相当。但在前期积累需求集中释放完毕之后，近两月以来，商品房销售面积和销售额的同比累积增速都由增转降，且降幅呈扩大态势。 　　单月来看，据记者测算，今年6月全国商品房销售了13075万平方米和13305亿元，均比上月略增，但都低于一季度末水平。今年3月全国商品房销售了14813万平方米和15096亿元。 　　截至6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。 　　销售疲软之下，房企加大打折促销力度。根据国家统计局数据，6月份，70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.1%，为今年以来首次下跌。其中，新房价格指数环比下跌的城市达到38个，超过半数。 　　“目前，房地产市场量价两端的复苏没有达到年初节奏预期。”中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对第一财经分析称，一方面，说明针对当于房地产市场的放松政策效果尚未完全显现，政策力度和政策的协同性有待进一步加强，尤其是一线城市，作为楼市的风向标，目前在政策层面仍然较紧；另一方面，受国际政治经济形势的影响，宏观经济政策面对国际国内两个市场的压力，如何协调需要进行整体的平衡。 　　从供给端来看，销售回款压力的增大，也对房企到位资金造成拖累。国家统计局数据显示，上半年，房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%。 　　房企开发投资和拿地的积极性也受到影响。上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。 　　房地产投资有两个主要分项，一是建安工程投资，二是土地购置费，据市场机构统计，这两者占到房地产投资的 95%左右，关乎房地产投资的总量和方向。而当前，工程施工和土地购置均同步向下。 　　根据国家统计局数据，上半年，房地产开发企业房屋施工面积同比下降6.6%。其中，住宅施工面积同比下降6.9%；房屋新开工面积同比下降24.3%。其中，住宅新开工面积同比下降24.9%。 　　另据中指研究院发布的房企拿地百强榜单，上半年，百强房企累计拿地总额 5920 亿元，同比-10.2%，降幅较 1-5 月扩大 2 个百分点。其中， 6 月份，300 城住宅用地单月成交建面为 3343 万㎡，同比降幅达47%，成交规模处于历年较低水平。 　　“未来房地产投资还会处于低位运行。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖17日在国新办举办的发布会上做出上述研判。但他同时表示，随着房地产市场调整逐步到位，房地产的投资也会逐步回到合理的水平。 　　在14日召开的国新办发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜也表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 　　邹澜说，综合当前房地产市场形势，近日，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。 　　除了对优质房企加大金融支持外，业界普遍认为，下半年，房地产金融政策对居民端的支持力度也有望加大。 　　“当前大多数居民按揭贷款的利率是在之前市场较热的情况下签订的，利率水平普遍较高，在国内市场利率不断下调情况下，下调存量贷款利率是必然。”王业强说。 　　在他看来，虽然，银行是商业机构，赚钱是首要的，对下调存量贷款利率造成的利润下降左右为难。但目前，按揭贷款市场正从卖方市场进入买方市场，必然推动银行行为发生转变，除了自上而下的央行降息，商业银行之间争夺优质资产的竞争，即自下而上的存量房贷降息也必将出现。至于如何调降。则取决于市场行为。 　　展望后市，王业强说，下半年的房地产金融政策将会延续当前的宽松趋势，不排除在企业融资、存量贷款利率、二套房的金融政策等方面可能出台一些新的政策措施。考虑到前期金融政策效果也将逐渐显现，下半年的地产销售、投资恢复态势将逐步显现。 　　国信证券也认为，当前的市场复苏节奏是合理的，由于带看量等前置指标已经企稳，不能因为 第一季度房地产相关指标的高增而非理性的看待第二季度的正常回落。下半年，全行业预期将呈“呈竣工强、销售稳、投资弱”的整体态势。其中，销售有望在第四季度迎来本年销售复苏的高点。