楼继伟建议“全面取消房地产限购限贷政策”的消息在圈内传开

　　楼继伟建议“全面取消房地产限购限贷政策”的消息在圈内传开了。作为中国财政学会会长、财政部原部长，他的建议当然是有份量的。很多人将其视为高层的信号。到底是“政策气球”，还是个人建议，无从得知。还是就事论事，看看他建议的出发点、实施后的效果，更有现实意义。 　　一套财政组合拳 　　楼继伟是在7月8日参加“全球财经论坛”期间接受记者专访时，做出此番表态的。“全面取消房地产限购限贷政策”只是他建议的一小部分，实际上他提出了一套政策主张。主要是三条： 　　1、地方债问题：不应通过债务置换解决地方债风险，要守住中央“坚决不救”的底线，通过债务展期、出售资产等方式逐步化解风险； 　　2、中央财政：建议增加1.5万亿-2万亿元财政赤字，今年赤字率将提高到4.16%-4.55%左右，主要用于对中小企业的费用进行阶段性补贴； 　　3、房地产：建议全面取消限贷限购、未来适时征收房地产税。 　　前财长提出的这套方案还是老本行——财政，搞清楚这点才能理解他建议的房市政策调整的意图。 　　由于地方债压力的冲击，要求中央财政出手“接盘”的声音越来越大。主张“中央接盘”就是希望通过债务置换，以特别国债置换部分地方债，缓解地方财政压力。楼继伟三项建议的第一条，是开宗明义的“不救”。第二条增加国债、提高赤字，是对第一条的补充。可以理解为中央财政的赤字增长空间也就那么点，而且另有用途。第三条房地地产政策调整，也是对第一条的补充。钱是不能给的，但是可以给政策，给税源。给房地产全面松绑，房地产业恢复了，征收房地产税，地方政府卖地收税两不误，不就解套了吗？ 　　其实，这套方案还是延续了分税制改革以来的思路。央地的财政盘子格局强干弱枝。地方财政不足部分用土地财政填坑——地卖不动了，土地财政切换为房产税模式。 　　继续保持强干弱枝的财政格局在当下是否可行，不是三言两语说得清楚的。就谈谈土地财政相关的房地产政策调整，“全面取消房地产限购限贷政策”和“未来适时征收房地产税”，地方财政都是指望不上的。最乐观的估计，也只是远水解不了近渴。 　　全面限制造成流动性枯竭 　　全面取消限贷限购，并不会起到“刺激房市”的作用。楼继伟也是这样认为的。他表示，预计取消限购限贷政策不会扭转房地产市场调整态势，房地产高库存、高房价、金融高循环的结构性问题仍需慢慢调整。 　　楼继伟的判断无疑是正确的。目前房市低迷主要不是政策限制造成的，而是老百姓买不动也不想买了，也就是所谓“需求不足”。甚至今天的限价限购政策是为了让名义价格不跌，而不是抑制上涨。 　　这套政策的代价是沉重的，是对流动性的致命打击。价格不跌，买不起。购房受限，买不到。总需求已经很低迷了，不多的存量需求还被限制住了。限价限购形成合力，导致房自卖不动，房企贷不到款，就活不下去。 　　这套全面限制政策的“受益者”，让大量持有土地资产的地方政府和金融机构短期受益。只要房产的名义价格不跌，土地资产的名义价格也不跌，坏账就不会浮出水面。 　　但是，随着房市低迷的持久化，地方政府和金融机构承受不了失去流动性的代价。房子卖不动，土拍越来越冷，贷款更放不出去。为掩盖坏账，继续限价限购，越来越得不偿失。 　　全面限制政策解除后，房价将会又一波明显的下滑。这是市场正常的反应。人类历史上从未有过强行限价的干预政策扭转真实市场价格趋势的成功案例，限价制造的名义价格最终总是会趋向真实的市场价格，这个过程也必定会付出相应的代价。这就是政策成本。主动刺破泡沫的真实成本无疑是很高的，这就是目前中国经济要面对的问题，无法回避。 　　只有房价回落到正常的市场水平，才能重新获得流动性，房地产行业的产业链相关各方获得一点喘息。至于房地产行业能否因此复苏，这取决于经济信心，尤其是消费者的信心。这个信心问题，和楼继伟提出的“未来开征房产税”有直接关系。 　　房产税是个鸡肋选项 　　无论怎么强调房子的居住属性、去金融化，住房消费的投资属性都是无法回避的。资金成本、税费成本等长期成本，都影响了购房意愿。房产税大幅增加房产的持有成本，肯定会降低购房者的意愿。 　　按照正常的市场规律，要么房价上涨的资产收益预期高于持有成本，要么房价下跌对冲了持有成本，才能让房子卖得动。目前的经济形势，房价上涨预期不现实，那就只能靠房价下跌去平衡了。房价跌，地价也得跌。房地产税出台，地方政府土地出让会更难，导致土地财政减收。 　　那么，房产税开征，地方财政可以薅存量房业主的羊毛，这不是起到了增收作用吗？问题是，这点增收很鸡肋。穷的收不到，富的不想收。房价已经跌到对折、骨折的穷地方穷财政，能收几个钱？发达地区的地方政府税源较为丰富，动力很有限。而且，发达地区的土地资产价值更高，相比房产税增收的仨瓜俩枣，地价损失的代价要大得多。所以说，房产税对地方财政是鸡肋。 　　即便地方财政饥渴到蚊子再小也是肉的程度，还要考虑房产税是税负痛苦指数很高的税种。尤其是当前的经济形势下，地方政府开征新的直接税保财政，必定引发严重的社会反应。按揭都很难了，再加个房产税负担，搞不好就是压垮房地产金融的最后一根稻草。 　　房产税和土地出让金收入存在不可调和矛盾，此消彼长。开征后的负面作用、社会风险、金融风险也需要谨慎评估。 　　当然，如果一定要征，还是早日给出明确的时间表为好。靴子早早落地，才能让市场做出准确的判断。“收还是不收”一直悬在那儿，只会增加市场的观望情绪，对流动性的伤害和限购限价政策如出一辙。这种不可确定的、无形的政策限制，甚至更加麻烦。索性利空出尽也不失为一种选择。 　　楼继伟前部长的专业水平毋庸置疑，他执掌财政部期间，中央财政收入快速增加，增速超过了GDP更超过了国民收入增长，大大加强了中国政府的财政实力，可谓居功至伟。但是，中国庞大复杂的经济体系，仅仅从中央财政的角度去观察诊断，显然是不够全面的。政府财政只是经济活动的组成部分之一，保财政不等于保经济。财政缺钱会影响经济。财政汲取度过高，财政资金的使用效率低，政策对市场活动过度干预和限制，都会影响经济。有很多政策干预，财政短期受益，却给经济留下了内伤，得不偿失。 　　房地产经济和土地财政之间的复杂关系，就是很典型的例子。拥有大量公地资源的“外财”本该是中国政府特殊的财政优势。如果土地财政运用得当，可以降低地方财政压力和民间税负压力，对经济发展是有帮助的。然而，事与愿违，土地财政脱离市场基本面的过度汲取产生很多积弊，造成了经济反噬。再以大量政策干预，意图纠偏。但从结果看，大量限制政策付出了沉重的经济代价，却没有起到纠偏的预期效果。限价政策从限涨到限跌的“戏剧性反转”，始料不及。限跌到流动性枯竭，更是意料之外的后果。兜兜转转，最终还是得回归市场，该跌的就得跌，以释放流动性。这正说明无论政策意图多么良好，政策设计多么精巧，还是要敬畏市场。治大国如烹小鲜，慎用政策才能用好政策。 　　总之，在经济形势总体走弱的条件下，财政的腾挪空间是很有限的。归根结底，结构性问题还是需要结构性的解决方案。政府和市场的关系、财政汲取和民间经济的关系、央地的财政分配等等，都是中国经济发展绕不过的课题。