城中村改造迎来新部署 成熟一个推进一个 实施一项做成一项

　　7月28日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。

　　何立峰指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。

　　《中国经营报》记者了解到，7月以来，关于城中村改造的内容，在中央、住建部等多次会议上频频出现，并一举成为焦点话题。尤其是国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》之后，城中村改造的未来发展，更是引起社会各界的重点关注。

　　多位专家认为，随着我国城市化发展不断推进，大城市的城中村改造问题日益凸显，占据核心区位的城中村，不利于城市化进程高效发展，不符合城市高质量发展的需求。在房地产发展新时期，稳步强化城中村改造是必要之举。

　　瞄准超大特大城市

　　自4月28日中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，到7月28 日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，超大特大城市城中村改造从会议层面逐步进入实操落地层面。

　　何立峰在电视电话会议上指出，积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。

　　根据住建部公布的《2021年城市建设统计年鉴》数据显示，超大城市包含北上广深四个一线城市及成都、重庆、天津、武汉四个二线城市；特大城市包含杭州、东莞、西安、郑州、南京、合肥、青岛等11个二线城市。而根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万人以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万人）。

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，超大特大城市的城中村不仅居住着当地村民，由于房租便宜，还聚集着大量的外来人口，往往存在脏乱差的现象，治安隐患突出，建筑形态与城市风貌形成极大反差，与城市功能定位不吻合，各种配套设施不健全，土地利用不充分，不利于民生改善和城市高质量发展。因此，在这类城市开展城中村改造是极为迫切且必要的。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜认为，积极稳步推进城中村改造有利于优化房地产结构，这一提法是针对之前房地产主要以摊大饼式的城市新区建设而言，城中村改造有利于推进城市有机更新和有效解决职住平衡、基础设施改善和居民居住条件与生活环境改善，是对城市发展模式优化提升，也是对房地产行业结构的优化与重构。

　　鼓励分类改造

　　按照国常会要求，在超大特大城市实施城中村改造，要稳中求进、积极稳妥，优先改造对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

　　业内专家表示，本轮超大特大城市城中村改造，不能等同于以往的棚改，两者存在很大区别。本轮城中村改造首先是针对超大特大城市，而且是针对集体用地更为复杂的城市功能区的环境更新，是要在坚持“留改拆”的原则下进行。

　　何立峰强调，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。

　　“坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，这对城中村改造而言有利于凝聚社会资源和力量参与城中村改造，减少和降低政府负担与可能的负债，在平衡投资与收益的同时，赋予城中村未来可持续发展的商业化、市场化基础。”柏文喜说。

　　易居研究院研究总监严跃进分析称，此次会议提出分类改造，至少提及了三种方式，即新建、整治、拆整结合。从分类方式来看，其与传统理解的“不大拆”的概念是有区别的。同时说明，本轮城中村改造，仍有拆除新建的操作，要灵活地理解城中村改造的方式。未来城中村改造将会涌现出许多新思路和新动作。