地产国央企、城投唱主角 民营房企进入边缘化时代

　　7月24日，高层定调了未来房地产政策的走向：

　　可以说，本次房地产会议定调，具有历史拐点意义：

　　它首次明确了“重点领域风险”，将房地产提高到化解风险的高度。同时，它对供求关系做了新的论述，这意味房产新政很快出台，会“因城施策用好政策工具箱”。

　　可以说，这是一个强烈信号：房地产可能要回暖了。

　　在此项政策发布后，市场情绪高昂，其中龙湖集团（HK:00960）涨幅超过20%，碧桂园服务（HK:06098）和碧桂园（HK:02007）两个上市主体涨幅齐刷刷位居行业前列。

　　除了昨日这条政策之外，在7月19号，国务院还发布了关于促进民营经济发展壮大的11条意见。

　　民营房企作为民营经济的重要组成力量，也是民企振兴的重要一环。但一个不可否认的隐蔽现象是：

　　地产国央企、城投唱主角，民营房企进入边缘化时代。

　　2023年1-6月房企销售额排名，TOP10中仅有碧桂园和龙湖是民营房企

　　还记得，在2017年民营房企势力最盛的时候，百强房企有一多半都是民营房企。

　　那么，短短五六年，“天翻地覆慨而慷”，是民营房企没有竞争力了吗？

　　论产品，其实民营房企的产品真的还不错，例如融创的桃花源系、壹号院系，泰禾的院子系、碧桂园的天系、龙湖的滟澜系、滨江的AB系产品，都是圈子内数得着的豪宅产品系。

　　事到如今，民营苦难，归根结底在于征信和融资——相比国央企，民营房企的融资难度，实在太高太高了。

　　高到什么程度呢？不单单是融资利率高的问题，而是有没有资金愿意去融资的问题。

　　以雅居乐为例，去年6月，雅居乐夹层融资协议，获得8.94亿港元融资，利息成本高达20%。

　　20%的融资成本，我一度觉得自己眼花看错了，对公告反复核对确认后才相信了这个事实。

　　然而，雅居乐还算好的，很多民营房企，如今在资本市场上基本只能吃闭门羹。

　　2022年以来，90%以上的信用债发行都是以央企、地方国企为主，民营房企发行占比不超过7%。

　　从这组融资数据，我们可以明显感受到，民营房企作为房地产市场的主要参与主体，却严重到几乎被资本市场忽视。

　　民营房企，在这一波边缘化变局中，该如何生存？

　　事实上，不少房企已经开始八仙过海、各显神通。

　　例如战略端方面，龙湖、新城这样“住宅+商业”双轮驱动的房企，都已经明确提出加大经营性业务的比重，龙湖甚至计划用三到五年将经营性业务的利润占比提升到50%。

　　我们知道，企业困境的解脱，始终要依靠自身“造血功能”的恢复，然而房企销售的恢复却始终不明朗，一方面市场在2023年一季度短暂修复后开始乏力，另一方面民企的销售弱势始终存在。

　　站在“民营房企对抗边缘化”的角度看，现房销售是大势所趋，但囿于现金流平衡，很多房企无法做到现房销售。这不仅仅考验企业的资金实力，更是对企业产品迭代、园林创新、规划设计等方方面面的检验。

　　说到这里，突然想起去年的万科，为了抵制“随行就市”的躺平心态，给同行打一个样板，万科提出“雁南飞计划”，改坐销变行销，发动销售到外地找客户，还与酒店、长租公寓联动，挖掘潜在购房客户。

　　而这样的房企，也是万不可能被“边缘化”的。