如期所料 终于迎来房地产重大救市政策出台

　　如期所料，终于迎来房地产重大救市政策出台。 　　7月10日，央行、金融监督总局两部门发文，要支持房地产市场政策（金融16条）期限延长至2024年12月31日，并且要求没有期限的房地产市场政策不受限制。 　　笔者认为，“金融 16 条”支持政策的期限延长，为行业风险化解提供更充裕的时间，助力行业格局重塑的稳步推进。 　　供需两端政策协同发力下，市场销售预计维持弱复苏态势，能拿好地且快速去化的房企更加受益。通过用时间换空间的手段，化解行业潜在风险。 　　“金融 16 条”延长期限，再次明确商业银行免责制。其中两条政策规定了适用期限。稳房企主体，以时间换空间，逐步化解风险。房企在融资端得到一定支持，如授信额度的提升、中债增支持民企发债、股权融资持续落地等。 　　民营房企现金流状况有压力，上半年房企新增债券融资（含信用债和海外债）同比增长5.7%，其中 2023年第二季同比下降28.9%，环比下降48.9%，供给端保交楼工作需持续支持。 　　监管层对地产行业的支持在延续，延长房企开发贷、信托贷款等融资的展期时间，同时投放专项借款，能缓解房企短期刚兑压力，有更多资金投入保交楼并逐步调整自身经营。 　　基本面销售持续承压，需供求两端政策协同支持。融资和销售是房地产行业平稳健康发展的两大核心支撑，“金融 16 条”的出台为房企融资提供支撑，避免在市场下行期遭到金融机构挤兑。 　　需求端目前各地已在因城施策指导下落地支持措施，预计未来高能级城市的支持将进一步扩大，如支持置换改善需求、优化远郊限购等。 　　笔者认为，针对两部门“金融16条”措施延期通知一事，毫无夸张的讲是房地产重大救市大招，堪称史诗级，是三支利箭的政策延续。预计未来会有新的房地产救市大招出台。 　　“金融16条”救市三支箭的延续政策，作为2023年一揽子房地产救市组合拳大招之一，之前降准、降息，预计史诗级房地产救市蓄势待发，力助房企化险、保交楼、市场企稳复苏。 　　笔者认为，“金融16条”延期的背后，归根结底是房地产市场处于二次探底，没有见底。房地产供需两端下降，资金端没有实质性改善，特别是民营房企的资金状况还是糟糕。 　　房企债务风险蔓延，交楼与债务问题没有彻底解决。房地产市场持续低迷影响经济增长、土地财政收入影响地方财政、债务问题影响金融稳定。 　　笔者认为，此次两部委出台的金融支持政策，会给房地产行业带来时间换空间的四个方面影响。 　　首先是延期对于已爆雷正在展期的民企开发商来说有一定的好处，通过债务展期，多在其1年半时间，可不调整贷款分类。 　　重点在于银行是否愿意给开发商展期的机会。如果银行不同意的话，展期政策对于民企开发商来说就没有意义。 　　其次是政策延期代表了一种政策支持的态度，对房企具体项目的贷款可以继续申请展期且不影响征信，银行可以放心去操作，之前半年期到期了银行就无所适从。 　　在实际操作层面是有作用的，因为在银行层面涉及很多具体项目，可以操作。再次是此举可以保持房地产融资的稳定，缓解房企资金链紧张，减弱房企偿债压力。 　　这是去年“金融16条”救市三支箭的延续，目的是缓解房企资金链紧张，加大保交楼的支持。加大力度支持房企融资，目的在于保持房地产融资合理适度及保交楼。 　　最后是这次延期主要涉及房企存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策，对于金融机构保持房地产融资平稳有序、促进风险市场化出清具有重要意义。 　　笔者认为，两部门“金融16条”措施延期能否让险情房企走出困境、保交楼任务完成，仍需要观察，主要是取决于“金融16条”救市三支箭的延续执行到位，卡脖子政策的取消、新的一揽子房地产救市大招出台。 　　一是“金融16条”救市三支箭的延期，能不能彻底的全面落实到位。去年“金融16条”救市三支箭实施以来，因为落实不到位，设置条件严格，今年房地产依然这么惨淡。 　　二是卡脖子政策的取消，其中房企、购房者的三道红线与房地产贷款集中制、房地产限购限贷限价限签限售限商住限离限户型与限面积的限制政策、土地市场的22城宅地集中制的取消。 　　三是在于是否出台一揽子房地产救市大招的配合，否则单纯靠“金融16条”救市三支箭的延期，根本无法让房企走出困境，化解债务、交楼、信用的问题，无法让房地产市场企稳复苏。 　　房地产“三低”救市大招，应该及时的出台，低首付、低税费、低利率是振兴房地产的杀手锏，加上棚改货币化安置、房票安置，购买商品房转共有产权房、保租房、公租房，还有是保函换预售金。 　　四是特殊情况下，国家可以要求六大国有银行托底，出台政策购买房企债券，六大国有银行各出2万亿元-3万亿元。对于存量债务低息长期展期，增量低息贷款保交楼，解决债务、交楼、保壳的问题。 　　债务、交楼、保壳的资金非常庞大，债务重组、展期、国企与央企及AMC(资产管理公司)入项目入股权、资产处置的办法已经无法彻底解决问题，而等到市场企稳复苏的计划难行。