最近传出的消息 又让很多人 特别是地产人的信心跌入了谷底

　　今年以来，房地产市场不时会传出「即将放大招」的消息，各种「小作文」更是在网上四处流传。撩拨得从业者、购房者、买房者一次次望眼欲穿，又一次次「不再相信」。真应了电影《流浪地球》里的那句台词：希望，是这个时代像钻石一样珍贵的东西！ 　　可是，最近传出的消息，又让很多人，特别是地产人的信心跌入了谷底： 　　第一个是6月29日，在2023年夏季达沃斯论坛上，央行前副行长朱民表示：「我不认为中国的房地产和外贸会出现周期性的强劲反弹。」 　　第二个是7月5日，国务院国资委党委书记、主任张玉卓主持召开国有企业经济运行圆桌会议第一次会议，指出，要统筹发展和安全，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控，压实安全生产责任制，坚决守住安全风险底线。 　　很多人问明源君怎么看，以下是我们的观点—— 　　对于国资委主任的最新发言，不少人认为，这是不是意味着接下来，房地产行业还会有其他黑天鹅飞出，所以要「做好房地产领域风险防控」？ 　　明源君稍微乐观一点，认为这只是对坚持底线思维的再强调，而非预期未来还会有新的风险——一方面，经过近几年的洗牌，房地产行业的风险已经出清得差不多了；另一方面，此前无论是从业者还是企业，对「刺激」「回暖」还比较期待，但今年以来，特别是看到三四月份迥异的市场表现，「是修复而非回暖」基本已经成为了行业的共识。 　　在这样的形势下，再出现新的、大的风险，概率很小。 　　朱民在夏季达沃斯论坛上的发言也表示，中国房地产行业不会发展形成系统性风险。但他同时指出（房地产行业）将经历长期的结构性调整…… 　　朱民所说的「结构性调整」是什么，他并没有展开说，但很多人认为，国央企的占比提升是其中的一部分。对此，明源君也表示认同，因为这已经是非常明显的趋势。 　　根据各机构公布的2023年上半年的数据，无论是销售榜的操盘金额、全口径金额，还是新增货值榜，国央企都是霸榜式的存在。 　　遇险自救的民营房企就不说了，没遇险的也极少拿地，如此，国央企市场份额的提升是肉眼可见的。 　　然而，这并不意味着国央企就可以躺赢。国央企也在分化，像华润、越秀、国贸、建发、联发等国央企越战越勇，但也有一些国央企在本轮调整中暴露了很多问题。 　　前不久，国家审计署的《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》明确指出，70个地区通过「自卖自买」国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入861.3亿元，其中67.5%发生在县级。近几年，拿地而没有开发能力的城投公司，压力不小。 　　所以，国资委主任强调要「做好房地产领域风险防控」，也是打预防针。这也有利于国资房企更好的高质量发展。 　　虽然房地产行业可能还将在修复之中经历长期的结构性调整，但是，「保交楼」的底线不能突破。 　　某房企最近停止境外债务支付，就是一个很好的注脚。其在公告里表示：××××全面停止境外债务支付，将全力保交付、保经营…… 　　当然，「保交楼」需要政府、国央企和民营房企的共同努力。 　　这其实也跟国资委主任所说的「要统筹发展和安全，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控」紧密相关。 　　简单地说，既要做事，又要确保安全，不诱发新的风险——特别是系统性风险。 　　因为做事就要花钱，但必须要控制好力度，投资得是有效投资。 　　对地方政府，最近国家审计署的报告里，除了指出「自卖自买」国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入，还有向亏损企业征收国有资本收益、征收过头税费或直接乱罚款乱摊派等，以及违规新增隐性债务，专项债券管理存在一些问题…… 　　这些，都必须要得到有效的遏制，「保交楼」等的底线才能更好的守住。 　　对国央企，早在4月17日，国务院国资委就发布了《关于做好2023年中央企业违规经营投资责任追究工作的通知》（以下简称《通知》），明确，中央企业要紧盯重大违规问题；紧盯违规问题高发领域，强化对企业权力集中、资金密集、资源富集、资产聚集部门和岗位的监督，严查股权投资、工程建设、资金管理、对外担保、金融业务等领域违规问题线索…… 　　如此严防死守，一是要确保安全（不发生系统性风险），二是加速推进国央企实现高质量发展。这里面，当然就包括以房地产行业为主业的央企的安全和高质量发展。 　　道理很简单，如果国央企也因为违规投资、无效投资，出现亏损或者无法交楼的情况，那对市场信心的打击将会非常之大。这个底线，必须要牢牢的守住。 　　除了开篇提到的高层讲话，明源君还注意到，近日，住房和城乡建设部发布了《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》提出，一、坚持城市体检先行，二、发挥城市更新规划统筹作用，三、强化精细化城市设计引导，四、创新城市更新可持续实施模式，五、明确城市更新底线要求。 　　这是对住建部2021年通知的再强调和再明确：2021年8月住房和城乡建设部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中，明确指出原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。 　　我们早在2017年出版发行的专注《掘金存量地产》中，就明确指出：地产存量时代已经来临。 　　不过，当时房地产增量开发市场如火如荼，各大房企在冲规模的战斗中鏖战正酣，即便认可存量时代正在来临，也同时认为增量开发的美好时光还将持续很长一段时间。 　　事实上，2019年我国常住人口城镇化率60.6%，已经步入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。 ▲来源：明源不动产研究院 　　2020年10月召开的党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，将其上升到国家战略高度。 　　万科、龙湖等在最近的股东会上都表示，将抛弃规模（开发）导向，拥抱存量时代，围绕建筑，展开全方位的经营服务。 　　回顾历史可以发现，美国二战以后诞生的一些大型开发商逐渐消失了，是因为这些公司在住宅市场满足之后，没有及时进入商用不动产或其他的新型增长行业。过去说这些，好像只是在旁观，现在，中国房地产行业的演进，正在验证这一经验教训。 　　围绕土地展开的经济活动，过去是带动中国经济持续增长的重要引擎，房地产疲软之后，这一引擎的动力也大为下降，那未来靠什么引领经济增长呢？ 　　「中国需要找到新的增长引擎，并且已经找到。」朱民在达沃斯夏季论坛称，并举例，中国的制造业数字化就是可增加就业的重要引擎。 　　此外，朱民提到，「碳中和转型是第二个重要的经济引擎，当前运转良好。」预计到2050年，中国将投资大约180万亿元用于绿色转型。 　　对此，明源君也深表认同，未来几十年硬科技一定是主旋律。不少地产人因此十分悲观，认为房地产彻底被抛弃了。其实大可不必，因为科技的发展，也可以为包括房地产在内的不动产赋能。 　　包括房地产在内的不动产，是世界上规模最大的资产类别，由于其目前十分传统，科技对其改造具有无限性，技术的一丁点改变影响的市场也是巨大的： 　　在增量开发领域，可以降本提效，比如智能强排、无人机土方测量，建筑机器人，同时带来产品的溢价，比如智慧社区； 　　在存量领域更是可以催化出新的商业模式，比如，基于互联网和人工智能的社区增值服务。 　　住建部最近的通知中，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产，支持社会力量参与，探索运营前置和全流程一体化推进，一定少不了数字科技的赋能。 　　就我们的研究和实践表明，不少企业，特别是规模巨大的国央企，光是资产盘清就多盘出了上亿的资产，由此可见其赋能之大，而这只是其中很小的一个点。 　　6月18日，王石在2023年亚布力论坛第九届创新年会上表示，中国的房地产高速增长、高速发展时代已经结束，但这并不意味着房地产行业以后就没有市场了。房地产市场不是结束了，而是刚开始。引发广泛讨论和争论。很多人都没看完整就开始评论。王石所说的「刚开始」，显然不是原来的逻辑的延续，而是新时代下的「刚开始」。 　　正如朱民在达沃斯夏季论坛的总结中所说的那样，「我观察到的是整个经济结构的转变和重组。在这一过程中会有一些波动，但总体而言是在向前推进的」。 　　明天，你会处于什么样的位置，取决于你今天的选择。逻辑真的变了，拿着旧地图找不到新大陆。唯有拥抱变化，奋力向前！